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多地调控再收紧,楼市接下来往哪儿走?

作者:上海房产律师 发布于:2017/3/16 15:15:11 点击量:

从去年底开始,一二线城市加大了房地产调控步伐。现如今三四线城市调控力度也在加大。进入3月以来,全国多地相继出台楼市限购升级政策。河北张家口的崇礼区、保定市下辖涿州和涞水,以及杭州等地区相继升级楼市限购政策。而近日,三亚市政府也宣布,将进一步收紧当地楼市的信贷政策和市场秩序监管。

对此,很多人感到困惑,三四线城市不是要去库存吗?到底应该去库存,还是限购呢?而房价是否会“越限越涨”?会不会导致泡沫破裂呢?

笔者认为,这些三四线城市出台调控政策是“因城施策”的结果,热点城市本来就热,各种限制政策就是要给楼市降温去火,防止市场过热。致于楼市调控有没有效果?房价该怎么走?相信每个人都有自己的判断结果。

那么,以三亚为代表的三四线热点城市,为何此时出台房地产调控政策呢?其实他们都有共同点:一方面,受到房地产调控的三四线城市就在重要热点城市周边,往往被称之为“卫星城市”,与一二线城市一样,这些三四线城市的“去库存”的压力并不太大。

另一方面,部分三四线城市房价上涨过快,有进一步调控的必要。去年开始,环北京三四线城市房价暴涨。以涿州为例,2016年部分地区的房价上涨超一倍,“炒房”气氛浓郁。而三亚房价涨幅更是已连续两月排名全国榜首。数据显示,三亚今年1月新建商品住宅的成交均价为23566元/平方米,去年全年均价为19169元/平方米,涨幅达23%。

面对多地接连出台限购政策,业内专家分析,这对于稳定住房市场、防范住房炒作等都有了较为明显管制,也代表了目前全国楼市调控政策继续收紧的大趋势。而笔者认为,三四线城市去库存是总的基调,但中国这么大,一二三四线城市的情况各有不同,政策也不能搞一刀切。所以,采取因城施策的调控措施,是比较符合实际情况的。

现在问题来了,未来楼市该怎么走?先说说各级政府的想法,既不希望一二线城市房价继续疯狂飙升,又想通过政策手段给那些较为冷僻的三四线城市“去库存”。周小川行长近日表示,住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展,但是确实要适当平衡。

而住建部部长则干脆给出了两个关键词:“平稳健康”和“长效机制”。就是希望国内房价总体平稳有度,避免发生不可控的大起大落。因为房地产过热,甚至滥加杠杆,会给金融系统带来潜在的风险。但房价大幅回调,会给中国经济带来下行压力,还可能马上引发金融危机。

那么现在买房该不该出手呢?自住或改善型购房者,只要有这个经济实力就可以了,任何时候购房都是不错选择,因为房子是用来自住的。而对于准备入市投机炒房者,几乎所有代表委员都建议要谨慎而为之。中央政府也多次表态,房子是给人住的,不是用来炒作的。实际上,过去那种闭着眼晴就能炒房赚大钱的时代已经过去了。

第一,现在上至中央,下至地方政府,都不希望看到房价的过快上涨,去年房价的快速飙升,未来将不可能再复制。过去各方对房价上涨的看法趋于一致,而现在市场各方对未来楼市前景存在着一定分歧,对楼市单边上涨的预期并没有那么强烈,相关的购房贷款需逐步得到抑制。

第二,房地产贷款开始收紧,没有了杠杆的支撑,房价根本涨不上去。很多银行已经收缩了住房按揭贷款新增规模,且不少银行的地方分行向总行汇报房贷数据和投放计划的频率也大幅提升。业内人士称,伴随着监管部门的窗口指导和银行自身的主动调整,预计今年银行整体房贷增速将大幅放缓。

此外,目前国家调控措施已见成效,银行在二套房首付方面,首付四成的银行日趋增多。提高二套房的入手门槛,一定程度上将提升投机的成本,驱赶投机者,净化房贷市场。

第三,国内房价的上涨,与人民币单边升值,内外资金大量流入内地,购买以人民币计价的资产有关。但自去年以来,美联储开始频频加息,美元指数的强势,使人民币汇率承受压力,再加上人民币本身有被高估之嫌,未来各路资本抛售国内的资产泡沫,流出中国乃大概率事件。

现在的状况是,一些高端人士和开发商拼命减持国内热点城市房产,而一些拼命蜂涌入市的中产阶级便成为了房价天花板上的“接盘侠”。至于在房地产保有环节的杀手锏——房地产税,据说本届人大已把它列入五年立法规划,估计在短期内很难出台。

从一线城市楼市出台史上最严的调控政策,到现在三四线城市也紧跟其后,中央政府“因城施策”的调控方法正在见效。哪个城市房地产投机开始升温,哪个城市就会出现相关的调控政策,而其他的冷门城市则继续“去库存”。

楼市接下来如何走?部分三四线城市房价将率先作出调整,但因泡沫并不太大,房价调整的幅度会相对有限。而一二线热点城市房价则需要经历漫长的多空胶着期后,便会出现较大回落,中国房地产泡沫破裂只是时间问题。

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