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上海房产律师|人大代表:农村宅基地入市 城镇建设用地或能增加70%

作者:上海房产律师 发布于:2017/3/3 11:07:14 点击量:

人大代表:农村宅基地入市 城镇建设用地或能增加70%。上海房产律师,昨日,十二届全国人大代表、清华大学政治经济研究中心主任蔡继明(左)接受记者采访。

南都讯 记者唐孜孜 发自北京 十二届全国人大代表、清华大学政治经济研究中心主任蔡继明昨日接受记者采访时称,他以“市场如何在资源配置中起决定性作用,同时更好地发挥政府的作用”为主题为本次两会准备了8项议案和建议。其中,针对农村宅基地流转问题,蔡继明提出建议:我国农村集体建设用地是城镇国有建设用地的两倍,大量宅基地闲置,应扩大农村宅基地使用权流转范围。

农村建设用地是城镇两倍

蔡继明介绍,农村集体建设用地主要分为乡镇村企业建设用地、公共设施的建设用地(如村公所、村委会、卫生院、卫生站,或者是学校,即公益性的建设用地)、农村宅基地三部分。其中,农村宅基地所占比例约为70%。

根据国土资源部最新数据,目前我国城镇用地合计91612平方公里,村庄用地为191158平方公里,农村集体建设用地是城镇国有建设用地两倍左右。

蔡继明认为,“全国总人口中56 .1%的常住人口在城镇,只有43.9%的常住人口在农村,这说明农村集体建设用地特别是宅基地的利用效率是极低的,特别是随着大量农民进城务工落户,大量农村住宅和宅基地闲置,很多村成为空心村。”

而目前的“三块地”改革试点,只允许农村集体经营性建设用地入市,农村宅基地只能在集体所有制成员内部流转,而农村集体建设用地中真正属于经营性建设用地即乡镇和村办企业用地只占10%,仅靠这么少量的农地入市,根本不足以构建竞争有序的城乡统一的建设用地市场。

蔡继明称,不久前,他带领团队去珠海调研发现,珠海斗门区的某个村有300多户,其中250户的居民均把房子租出去了。“出租给谁呢?肯定不是出租给本村人,本村人都有房子,实际上都出租给周边外来的务工人员。”

“所以农村大量的宅基地是闲置的,我们为什么不让它流转?为什么只限定在集体所有制内部流转呢?这个实际上不符合市场配置资源这个决定性作用。”蔡继明认为。

“超过需求,为什么不能转让?”

跳出“仅限于集体内流转”的限制,城镇建设用地能增加70%以上,蔡继明认为。

“如果允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转,至少其中的三分之一闲置不用的宅基地使用权可以通过抵押担保、出租转让以及城乡建设用地增减挂钩等方式进入市场,那么城镇建设用地就可以增加70%以上,从而不仅拓宽农民财产收入的渠道,促进农村集体建设用地节约集约使用,而且会有效地遏制城镇房价的增长,有助于农民工进城落户,加快农民工市民化进程。”蔡继明说。

蔡继明同时认为,农村宅基地所有权是集体的,但使用权是农民个人的。作为我国《物权法》所保护的用益物权,农民有权出租、抵押、继承和转让,城镇居民到农村买房或租用宅基地建房,是有偿有期、两厢情愿、共享共赢的,是农民土地权益在经济上的实现,是农民获得唯一财产收入的渠道,不仅对农村集体土地所有权没有任何侵害,反而有利于改善城乡居民收入分配关系,促进城乡融合。

蔡继明认为,假如允许农村宅基地入市,城中村小产权房自然合法化,城乡建设用地增减挂钩就不必通过政府征地来实现,完全可以在集体土地所有制内部推进。城中村改造也可以绕开高成本征地环节,在符合城市规划的前提下由农民和开发商通过市场自由协商解决。

对于“农村集体宅基地是一种福利,肥水不流外人田”的传统观点,蔡继明认为,这个“福利”也许个人现在不想享受了,或已经超过个人的实际需求,就应该有转让这种“福利”的权利。

“超过了我的需求,我为什么不能转让?”蔡继明说。

如果允许农村宅基地使用权在集体所有制成员之外流转,至少其中的三分之一闲置不用的宅基地使用权可以通过抵押担保、出租转让以及城乡建设用地增减挂钩等方式进入市场,那么城镇建设用地就可以增加70%以上,从而不仅会拓宽农民财产收入的渠道,促进农村集体建设用地节约集约使用,而且会有效地遏制城镇房价的增长,有助于农民工进城落户,加快农民工市民化进程。

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