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夫妻共有房产,一方能卖吗

作者:上海房产律师 发布于:2017/1/18 16:44:26 点击量:

一、夫妻共有房产,一方能卖吗

要先搞清楚情况:房产是婚前财产,还是婚后财产。

1、若是婚前:夫妻一方的名字出现在房产证和购房合同书上,购房时房产登记和购房发票都是一方的,算个人房产。可以自行买卖。

2、若是婚后:属于夫妻共有财产,若购房合同上无明确分配比例,则平均分配。房产出售时必须双方到场签字或一方有另一方受理过的公正委托书,方可生效。

二、夫妻共有房产单方能不能卖

最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释(—)》(以下简称《解释一》)第17条第2项规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”2011年8月13日起施行的最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释(三)》(以下简称《解释三》)第11条第1款规定:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。”

就两条规定的适用环境而言,有以下两点值得注意:

1、都适用于夫妻一方未经对方同意的单方处分情形。《解释一》第17条第2项后段实际上隐去了这样一个前提,即“未经夫妻双方平等协商,没有取得一致意见”,至于《解释三》第11条则明确表述为“一方未经另一方同意”。

2、都适用于夫或妻单方处分重大共有财产(房屋)的情形。在此基础上,我们不难发现,同样的单方处分夫妻共有房屋行为,适用前述两条规定,结果迥然相异,主要为:适用《解释一》第17条第2项,则在第三人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的情况下。其权利救济归入有效合同制下,即使未办理转移登记,该第三人的权利仍可得到保护;适用《解释三》第11条,即使第三人善意购买且支付合理对价,只要未办理转移登记,其权利仍应让位于另一方共有人的追回主张。

《解释三》第19条规定,该解释施行后,最高人民法院此前作出的相关司法解释与本解释相抵触的,以本解释为准。

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