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物业管理公司能否拆除业主违章搭建物?

作者:上海房产律师 发布于:2017/1/13 16:20:29 点击量:

一、基本案情介绍

  业主郭某因擅自在北露台搭建阳光棚,违反了《业主临时公约》,被小区物业管理公司告上法院。一审法院判决郭某应拆除在北露台上搭建的阳光棚。郭某不服而上诉,二审法院经审理认为,物业公司向法院提起诉讼,要求业主郭某拆除阳光棚的诉讼请求,与法无据。故撤销了一审法院的民事判决,驳回了物业公司的起诉。郭某对物业公司主张的事实并无疑义,一审法院也予以确认。

  二、案件法理分析

  本案的争议焦点在于物业公司在未得到业主大会授权的情况下,是否能够作为诉讼主体来起诉业主。根据我国的法律规定,对业主违章搭建、擅自封阳台类似的事件,物业公司是没有权利以自己的名义进行诉讼的。

  1、与物业公司无直接的利害关系,不符合立案的条件小区业主的违章搭建、擅自封阳台类似的行为,行为的消极法律后果表现为其他业主的权利受到了侵害,比如说一楼的违章搭建可能会影响到二楼业主的安全,对全体业主来说,是影响到整个小区物业的品质,而对物业公司来说,是没有直接的利益关系,物业公司的直接利益几乎没有影响。根据《民事诉讼法》第108条:起诉必须符合的条件之一就是:原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;可见,没有直接利害关系的公民、法人各其他组织,是没有诉讼主体资格的。业主的违章搭建等类似行为,可能会对物业公司的管理有一定的间接影响,带来管理的不便,但是并不能说明业主的此类行为给物业公司有直接的利害关系。

  2、在(前期)物业管理合同和业主(临时)公约中开发商或业主授权物业公司进行诉讼是与法相悖的小区的业主的违章搭建、封阳台、侵占道路等类似行为,从法律上讲,是一种民事侵权行为,如违章搭建,就是侵犯了广大业主对公共部位的所有权。业主的实体权利受到侵害,其可以通过民事诉讼的方式维护自己的权利,即行使诉权,但这种诉权能否转移,答案完全是否定的。因为诉讼权利的转移的一个前提是民事实体权利的转移,而小区业主受侵害的实体权利不可能转化为物业公司实体权利受到侵害,这也源于侵权行为对双方主体的依附权。在保险法中财产保险中,是有代位的规定,如甲的车辆买了偷窃险,如车辆被乙偷去,在乙未被捉获的情况下,保险公司根据保险合同给甲予以赔付,这种情况下,保险公司就享有代位权,可以向乙进行追偿,亦可以通过诉讼方式要求乙直接偿付给保险公司。这一代位权的规定,实际上是不能适用在本文所讨论的拆违案例中,因为在上面的保险公司的案例中,甲的损失已经由保险公司赔付,甲的利益得到了保护,而保险公司由于进行了先行赔付而根据法律的规定拥有了代理权。而在违章搭建等类似的事件中,由于违章搭建等行为给业主造成的损失是难以用数字来计算的,物业公司也不可能赔偿受损的业主,所有其没有拥有代位权的前提。如果将个别业主违章搭建、擅自封阳台类似的事件认定为违反业主(临时)公约的违约行为,基于个别业主的违约行为产生的诉权可否转移呢?答案同样是否定的。诉权作出一种程序上的权利,一般与实体权利一并转移,我们先看业主的违约行为产生的是合同之债能否转让。

根据《合同法》第79条的规定,债权人(具体到本文中应是受侵害的业主)是可以将全部或部分债权转让给第三人的,但同时这一条对债的转让也有严格的限制,其规定根据合同性质不能转让的债权不可转让。就违章搭建、擅自封阳台类似的事件中,业主受侵害是基于其特定的身份,即小区的业主,这种合同(业主公约)的主体具有不可替代性或者说合同具有人身依附性,所以基于个别业主违章建筑之违约行为产生的债权是不能转移的。

  如果物业管理公司对类似的案件进行诉讼的话,法院一般是不受理的。但问题是在前期物业管理阶段,小区没有成立业主委员会,物业公司不能诉讼的话,小区的违章搭建就会无法通过诉讼方式解决,对没有执法权的物业公司,其所能做的,也只是向房地产行业主管部门进行报告了。

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