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相邻门面房开起饭店 业主状告物业

作者:上海房产律师 发布于:2017/1/13 16:19:44 点击量:

一、相邻门面房开起饭店

  韩先生是南京市六合区一小区的业主。3年前,小区物业将他家旁边4间门面房租出去经营饭店。这让他非常烦恼,每天的油烟噪声让他一家寝食不安。他找到几家餐饮店老板交涉无果,找到物业希望管一管,收效也不大。于是他将物业告上六合法院,不满结果又上诉至南京市中院。最终南京中院除了责令物业排除油烟、清理下水道,还判决物业赔偿韩先生精神抚慰金3000元。

  韩先生所在小区A幢与B幢之间有4间门面房,而他就住在A幢一楼。2010年7月份,物业陆续将4间门面房租了出去,承租人开起了3家饭店。韩先生格外焦虑,自从饭店开张,他一家平静的生活完全不复存在。韩先生观察了一阵子,每天上午10点到下午2点,以及从下午4点到晚上7点,饭店油烟排放格外浓密,自然也是最吵闹的时候。最靠近韩先生房屋的一家饭店,排油烟口紧邻他家的阳台窗户。为了少钻进来一些油烟和噪音,他不得不常把窗子关上。

  韩先生多次与几家饭店沟通,都没什么效果。考虑到这几间房子是物业出租的,又是产权的直接管理单位,韩先生便找到物业,但物业同样表示无能为力。2012年,有小区业主向六合区环境监察大队投诉3家饭店扰民。该大队检查确定,“厨房油烟直排扰民,废水无隔油沉淀处理设施”。环境监察大队出具的处置意见为,限3家饭店在15日之内完成油烟排放管道和隔油沉淀池建设。

  二、业主将物业告上法庭

  2012年7月,韩先生将物业公司告上六合区法院,请求物业承担排除油烟污染及清理下水道的责任,并且索赔精神抚慰金2万元。

  六合法院现场勘查发现,因为餐馆排油烟管道都在门面房的后侧,排烟管道里满是油污,排雨水管道中的油污也明显沉积了很厚。法院认为,韩先生与门面房相邻,双方在使用房屋过程中,都应该尽量避免给对方造成损害。此案中,3家饭店理应排除污染,在这一点上,法院支持了韩先生的诉请。但法院认为这些污染不是物业公司直接排放的,韩先生把物业告上法院,是告错人了。

  诉讼中,韩先生还要求赔偿2万元精神损失费。一审法院认为,油烟污染侵害是事实,但对于这种事实,韩先生没能证明到底有多严重,或者具体精神上的损害。所以法院并没有支持。

三、法院判决:作为管理方应该担责

  对于一审判决,韩先生不能接受。“物业公司为小区服务,而且是门面房的出租人,我就要物业承担侵权责任,不追究饭店的责任”,今年年初韩先生诉至南京市中级人民法院后,他的态度非常坚定。

  那么,物业公司在污染侵害的过程中是否应该承担责任呢?南京中院认为,这个小区的物业对4间门面房的产权具有管理权利,那它在出租出去时,就应该以不损害相邻人权利为原则。饭店排放的油烟和污水影响了韩先生日常生活,物业公司却放任其发生,应该承担责任。

  在上诉中,韩先生同样获得南京中院的支持。法院认为虽然这种污染还没直接造成韩先生严重的人身损害,但肯定会给韩先生造成心理上的痛苦。“环境侵权行为本质上是改变了环境,而韩先生有权要求保持其良好生活环境,这也是生命权和健康权的内在要求”。当这种权利受到侵害时,可以请求精神损害赔偿。最终南京中院除了责令物业排除油烟、清理下水道,还判决物业赔偿韩先生精神抚慰金3000元。

  中院没有判决3个经营者,主要是因为韩先生在一审、二审中坚持只要求物业承担责任,不要求饭店老板担责。“根据不告不理的原则,就没审查3个饭店老板的责任”。他表示,严格意义上,3个饭店老板在本案中应该是共同被告,承担相应责任。

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