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抵房借款,风险你知多少?

作者:上海房产律师 发布于:2017/1/13 15:33:32 点击量:

01.抵房借款房屋买卖纠纷案件基本情况

涉抵房借款的房屋买卖合同纠纷案件主要表现形式是,出借人出借一定款项给借款人,要求借款人提供一套房屋并委托出借人代办售房、收房款或过户等事宜,在借款人到期不能还款时,代理人直接将房屋出售,以房款冲抵借款。通常情况下,双方会办理公证委托书,有的同时办理抵押登记。实践中,由于房屋价值较高或房价上涨因素,一些出借人甚至恶意躲避还款,故意造成债务人到期无法还债的事实。同时,还经常发现委托售房人与买受人恶意串通、低价转让、循环转账、买受人购买后立即出售变现等情形。

此类案件类型主要有两种:一类是出卖人(房屋登记所有权人)起诉买受人与代理人,要求确认买卖合同无效;另一类是相关权利人(如共有权人)起诉出卖人与买受人,要求确认买卖合同无效。

据统计,2014年、2015年及2016年上半年,二中院先后审理涉抵房借款的房屋买卖合同纠纷案件分别为4件、5件和5件。案件数量不多,但涉及法律问题较复杂,蕴含法律风险较高。

02.涉抵房借款房屋买卖纠纷案件的特点

1.交易方式有意规避“流押契约”禁止性规定。直接约定到期不能还款则以房屋抵债,是法律禁止的“流押契约”。从几年前的案件可以看到这样的情形;后来,为了规避法律禁止,出借人要求借款人在签订借款合同的同时,再签订一份房屋买卖合同,到期不还款,就按买卖合同履行把房子卖给出借人。最近的案件发现,借款方手段更加高明,同一利益共同体“分身”为出借人、出售房屋的委托代理人、买受人甚至还有连环转让的后手买受人几个主体。这样做虽然形式上规避了“流押契约”禁止性规定,但利用债务人困顿窘迫的弱势地位,谋取失衡的经济利益,但仍然要受到法律的制裁。如二中院审理的一起案件中,有当事人为了借100万元,按出借人的要求,与另一个人办理了公证委托代理售房的手续;后代理人把房子低价出卖,借款人失去了一套价值400万元的房屋,双方利益严重失衡。

2.出借方在形式上分离法律关系,故意规避法律。从交易流程上看,借款人除了与出借人之间形成借贷关系;借款人按要求与另一个人办理公证委托,授权这个人出售房屋的代理权,形成委托代理关系;如果还不上款,再找一个所谓“陌生人”买房,构成房屋买卖法律关系。出借人、代理人及买房人等主体身份没有交叉,故意演戏,造成几个主体互无关联的假象。借款方同一利益共同体“分身术”后,在形式上形成了民间借贷法律关系、委托代理关系、房屋买卖等看似独立的几个法律关系,从而规避法律制裁。

3、房屋所权人未参与实际交易,导致取证难、维权难。委托手续及售房交易表面上具备完备的买卖合同、转款记录,伪装成真实的房屋买卖,用于应付法院的审查。出借人之间与售房代理人之间、售房代理人与买受人及后手买受人之间的联络都是私下进行,隐蔽性非常强,借款人(房屋所权人)没有参与到实际交易中,难以抓到虚假交易中的把柄,维权难度大,很多当事人因证据不足而败诉。

4.纠纷争议焦点是售房交易是否为恶意串通。此类案件核心的争议焦点就是借款人、售房代理人、买房人之间是否形成恶意串通。借款人认为代理人与买房人签订的买卖合同是恶意串通,要求法院确认合同无效。代理人与买房人作为被告,主张借款人、售房代理人、买房人之间互相不认识,借贷与买卖之间也没有关系。

5.抵房借款双方多为陌生人,出借方多为专业提供融资借贷的“地下钱庄”。此类案件涉及的民间借贷一般不发生在熟人之间,也不发生于素有业务往来的主体之间。借款人因急于用钱,大多通过电信、网络广告联系到出借人。出借人一般不是正规的金融机构,多为专门提供融资借贷的“地下钱庄”。且出借人、售房代理人、买受人扮演不同角色,构建一个相互关联的利益链条,形成“成熟”的运作模式。

03.抵房借款交易模式的风险

此类案件中,不论用于“担保”的房屋价值本来就远大于债权,还是由于市场变化而在房屋出售时升值,出借人为收回债权而获得了房屋交易价值,显然利益失衡,同时违背了法律规定。这样的交易模式下,交易双方均面临巨大的风险。

1.出借人面临无法收回借款的风险。出借人及售房代理人、买受人及后手买受人共同组成的利益共同体,不论如何精心设计交易流程以规避法律,只要法院发现他们串通起来出售借款人房屋,就可能认定买卖合同无效。出借人不仅面临款项可能无法收回的风险,如果能够查明其故意侵害他人财产权,符合刑法相关规定的,甚至可能因违法行为承担刑事责任。

2.借款人和房屋所有权人面临失去房屋的风险。由于出借人及其相关人之间联络行为隐蔽性强,借款人和房屋所有权人很难取得相关证据,维权的难度和风险非常大。一旦没有证据证明出借人与代理人、买房人恶意串通,借款人和房屋所有权人面临失去房屋、高价房屋被低价出售等风险。

04.相关建议

1.借款方需要有:

一是维权意识。维权要注意两个环节是否存在串通行为:一是出借人与售房代理人之间是否存在串通行为,即售房代理人受出借人指使做出有损于房屋所有权人的利益安排;二是售房代理人与买受人之间是否存在串通行为,损害房屋所有权人的利益。要有证据意识,注意留存交易中的各种证据,防患未然;如果因为出借人利益团体操作隐蔽难以找到证据,也要为法院提供上述两个串通行为的证据线索,申请法院调取相关证据。

二是风险意识。要在两个环节树立风险意识:一是决策环节,如果提供贷款的人要求你必须提供一套房屋却不办理符合法律规定的抵押登记,而是与你签订房屋买卖合同或者要求你办理委托代理售房的公证,一定要提高警惕,可以要求他们办理正规的房产抵押手续,或者换一家借贷机构。二是履行环节,履行中的每一步都要慎重考虑、评估可能引发的风险。如有需要进一步协商或变更的问题,一定用书面方式予以确定,避免以口头协议来变更履行方式,避免日后发生纠纷时空口无凭。

三是谨慎意识。一方面,克制用钱心切的急躁情绪,冷静观察所面临的境况和即将进行的交易。另一方面,正确预见一项决策的后果,重视签字的效力,认真阅读合同或协议,充分、清晰理解条款内容,准确预判不能到期还款的法律后果,不能因为急用钱就草率签字。

2.出借方需要有:

一是诚信意识。出借方要树立长远眼光,诚信为本,以合法、规范、诚信的方式取财有道,才是长久的经营之路。背信弃义、损人利己只有“作茧自缚”的结果。

二是规则意识。交易流程既要使双方利益平衡、相互制约,又要使环节衔接顺畅。一个成功的交易规则,一定是符合法律思维的,遵循法律平等自愿、等价有偿的精神;否则,一个损人利己的交易规则很难得到法律保护。

(注:文章内容来源于“北京二中院”)

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