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房屋买卖未办理产权登记能得到保护吗?

作者:上海房产律师 发布于:2017/1/4 12:02:09 点击量:

【案情】

    原告姜某与第三人某房产开发公司签订房屋买卖合同一份,约定姜某购买该公司开发的某小区6号楼2单元301室楼房一套,房屋价款38万元。后姜某交纳购房首付款114 000元后直接入住该房屋,双方一直未办理房屋产权登记手续。两年后,房产开发公司又与第三人郑某签订房屋买卖合同,将涉案房屋以50万的价格卖给郑某。被告市房管局根据当事人的申请为郑某办理了该房屋的产权登记手续并为郑某颁发了房产证 

    原告姜某诉称,房产公司明知该涉案房屋已卖给原告仍恶意进行转让,房管局未尽合理审慎义务错误办理房产登记手续,请求法院依法撤销房管局为第三人郑某颁发的房产证。被告市房管局辩称,其对涉案房屋存在一房二卖情形并不知情,被告经审查当事人提供的申请房屋登记材料确认无误后予以登记,符合法律规定。第三人某房产开发公司与郑某均主姜双方交易行为真实并认为登记行为合法。

 

 

【评析】

    案中原告与某房产开发公司自愿签订房屋买卖合同且实际履行,合同依法是具有法律效力的。然据我国法律规定,不动产买卖行为仅是设立物权之原因行为。姜某没有办理登记手续,故交易房屋之所有权仍归房产公司所有。此种情况下,姜某与房产公司只是设定了债权而没有转移物权,姜某就该房屋对房产公司仅享有有效债权并可据此与之对抗,但其不能基于物权的请求权而向第三人房产公司或郑某主姜权利。

    案中第三人郑某系以房产所有权转移为目的并以合理价格善意受让,其与房产公司的交易行为既非恶意串通损害姜某的正常交易,并无其他违法情形,故该交易行为根本不存在无效或撤销之可能。在此基础上,缘于我国不动产物权经依法登记发生效力的变动方式,第三人郑某在受让涉案房产并经登记公示后,即取得此房产所有权。根据物权优先于债权之原则,其享有之房屋所有权应当受法律保护。

    被告市房管局于权属清楚、产权来源资料齐全之情况下,根据当事人的申请核准登记并颁发房屋所有权证书,符合符合《城市房地产转让管理规定》的相关规定,其登记发证行为完全具备合法要件,因而具有合法性。 

    基于以上原因,原告姜某因未办理过户登记,其房产交易行为无法得到法律保护。

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