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相邻权纠纷的特殊案例

作者:上海房产律师 发布于:2016/12/28 14:23:22 点击量:

[案情]

原告:xxx,男,汉族,住湖北省宜昌市xx路xx花园x号楼。

被告:xxx,男,汉族,住湖北省宜昌市xx路xx花园x号楼。

委托代理人陈喻伟,湖北竟成律师事务所律师。

原、被告住所同在宜昌市xx路xx花园x号楼,系楼上楼下的邻居关系。2004年9月25日晚,被告屋内漏水,同为该楼住户的原告另一邻居a下班回家时发现被告家漏水,敲被告家中的门无人,遂告诉一楼住户b赶快去联系小区物业管理人员来关掉该楼的进水总闸,b找到小区物业管理人员一起去关该楼总闸,由于总闸生锈用了一个多小时仍毫无结果,小区管理人员遂去想别的办法,经多方查找联系上被告,才知被告在外地工作,家中房屋一直空着,无奈中直到晚上把整个小区的总水闸关掉才止住漏水。晚上原告回家才得知漏水事件,进家后发现房屋客厅、饭厅及一间卧室屋顶及墙面多处渗水,以及一些物品因浸水而毁损。

事发后原告即联系某报社的记者到了现场,并联系了被告商量解决问题,被告因其在外地工作遂委托其家人前去处理,经查看发现水管破裂之处虽在被告室内,但处于单户水表之前。此后因原告提出巨额索赔数额而导致无法调解,原告向人民法院提起诉讼,请求法院判令被告承担原告为此造成的房屋装修费用、误工损失、精神损失及诉讼费等所有为此而发生的费用。

[审理]

为支持自己的诉请,原告向法院提交如下证据:1、2004年9月26日《某报》新闻一则,拟证实当时被告家中确实漏水,致使原告财产受到损害;2、照片4 张,拟证实原告财产被损害情况;3、装修费用计算明细表、拟证实装修费用;4、小区物业管理公司证明一份,拟证实被告家中水管漏水,致使原告家中大面积渗水情况。

被告对此辩称:1、水管破裂之处虽在被告室内,但处于单户水表之前,该处水管的所有权和管理权不属于被告,被告并不是直接的侵权人,实则也是漏水事件受害者,不应当承担本案的法律责任;2、本案的直接侵权人应当为小区物业管理公司;3、原告无限夸大损失,误工及精神损失于法无据。因此请求人民法院驳回原告的诉讼请求。为支持此抗辩理由,被告向人民法院提交如下证据:1、照片一张,拟证明水管破裂部分是在被告进户水表和小区的总水表间;2、《商品房买卖合同》及附件,拟证实被告在购买房屋时,已将该房屋给水、排水设施及管理权交给物业管理公司;3、《物业管理合同》,拟证实小区供水设施所有权情况;4、小区物业管理公司水费单据,拟证实该公司与全体业主之间的物业管理合同一直在实际履行;5、照片6张及发票3张,拟证实x号楼总水阀锈蚀情况及物业管理公司未尽管理责任;6、证人xx出庭证实目击者2004年9月25日晚漏水情况;7、证人xx出庭证实发现被告家漏水后,联系物业公司人员,关闭阀门等情况。

经审理,法院认为:原告提交的证据一中报道的住户不是原告,其不能证实原告的墙面因被告家漏水而导致的受损情况;证据二能证实原告墙面因渗水而导致的受损情况,但不能因此计算出受损墙面的面积;证据三装修费用明细表不能支持原告对装修费的诉表;证据四物业公司证明的内容与事实相符,可以采信。被告提出的证据中除证人证言因其有矛盾之处不予采信外,对其他证据予以认定。

根据被告提交《物业管理合约》证实,对原、被告在小区所购房共用部分及共用设施设备,承担维护、修缮、服务与管理的责任,应是物业管理公司。同时本案中导致原告财产受到损害的水源并非从被告个人所有的供水设备中泄漏,而是从小区共有给排水设施中泄漏,因此其维护、修缮及管理的责任不属被告。被告作为相邻财产所有权人已尽到力所能及的法定义务,在本案中并无过错。原告所提交的证据对其在本案中所遭受的具体装修损失、误工费及精神损害均无法证明。

后经人民法院征求原告意见,原告拒绝追加物业管理公司为本世纪案被告参加诉讼。人民法院据《民事诉讼法》第128条、《民法通则》第106条第二款之规定,判决:一、驳回原告的诉讼请求,;二、案件受理费由原告负担。

[评价]

本案表面上是一个常见的关于邻里之间纠纷的案子,由于楼上住户漏水侵湿了楼下的住户,给其财产带来了损失,但直至审理过程中,原告也并未真正查明侵权对象和原因。本案是因相邻财产所有权人和管理人因侵权而引起的一起特殊的相邻权纠纷。相邻关系即不动产相邻关系,法理上是指相互毗邻的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时,因相互之间给予便利或接受限制所发生的权利义务关系。

在相邻关系中构成损害赔偿责任应具备三个要件:损害事实的存在;损害事实与相邻一个行使相邻的行为有因果关系;行为人有过错或虽无过错但依法应当承担法律责任。相邻权行为行使人在本案中到底为谁,即本案损害事实发生结果究竟由谁承担?从表面上看,原告家中确被从被告家中流出的自来水淹,这似乎只是两个相邻房屋所有人之间损害赔偿纠纷,但通过调查我们发现事实并非如此简单。

被告方的基本观点如下:一、根据被告证据二、三,证实双方居住小区自来水供应未安表到户,而是由房地产开发商为小区居民安装了分水表,则小区总水表之后,各户分水表之前供水设备属全体业主共有,只是由于设计上不合理,使共有供水设备有一部分设置于业主室内,但据此仍可证实该供水设备并非业主个人所有的财产性质;二、依据被告证据一证实,破裂的供水管在被告家中分水表之前,因此致害的水源所有权此时并非由被告个人所有,由此可见本案被告并非相邻权行使人,不应当成为本案被告;三、根据被告证据二、三、四证实,小区业主已将公用设备委托给物业公司管理,因此被告对于自己室内的公用设备既无管理权利,也无管理职责,物业管理公司才是相邻权行使人,即本案中的侵权人。

本案系由原、被告及物业管理公司作为相邻权行使人这三方形成的法律关系,因物业关系管理不善,在通过被告室内的共用进水管部分破裂,而导致了原、被告双方财产损失,因此应该说被告与本案的唯一联系只是因为水管流经被告家中渗入原告家中,实则原、被告都是受害人,被告不应为此承担法律责任。正是由于一方面原告在未查明相关事实的情况下,简单的判断水从何人家中流出即起诉谁;而被告方在案件处理过程中不放过任何一个细节,尽责的现场调查发现了这起看似简单的相邻权纠纷中的特殊之处,并且作出了正确的法律判断,最终导致了案件的戏剧性变化。

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