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要求卖方配合办理过户手续获法院支持

作者:上海房产律师 发布于:2016/12/25 11:40:19 点击量:

上海房产纠纷律师,中华人民共和国上海市浦东新区人民法院
民事判决书

(2014)浦民一(民)初字第6856号
  
  原告WeiFang。
  委托代理人谢冬,上海君澜律师事务所律师。
  被告夏航。
  被告张华。
  原告WeiFang(中文名方兆伟)诉被告夏航、张华房屋买卖合同纠纷一案,本院于2014年2月20日受理后,依法适用简易程序,后因案情需要依法转为普通程序,并于2014年9月5日公开开庭进行了审理。原告WeiFang(中文名方兆伟)的委托代理人谢冬,被告夏航、张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告WeiFang(中文名方兆伟)诉称,原告是被告夏航的姐夫。上海市浦东新区羽山路998弄24幢202室房屋(以下简称系争房屋)由两被告于2003年购买,2005年6月取得了房地产权证。虽然该房屋目前登记在两被告名下,但两被告于2003年购买房屋后不久便离婚,约定系争房屋归被告夏航所有。因被告夏航在离婚后无力偿还购房贷款,夏航于2004年向原告请求以原房屋购买价将系争房屋出售给原告。原告受让房屋后,于2004年初付清了首付款,并搬入系争房屋内居住。此后,系争房屋的购房贷款一直由原告偿还。2005年7月19日,为进一步确认上述房屋的实际所有权人,原告与夏航签订了《房屋转让协议》,协议约定夏航将系争房屋转让给原告,并陪同原告到相关部门办理房屋过户手续。然而,被告拒绝配合原告办理房产过户手续,并拒绝承认出售房屋的事实。目前,系争房屋的购房款已经付清,两被告也早已将系争房屋交付原告,系争房屋已归原告所有。故原告起诉请求:1、判令两被告协助原告将系争房屋产权过户至原告名下;2、本案诉讼费用由被告承担。
  被告夏航、张华辩称,不同意原告的诉讼请求。夏航没有将系争房屋出售给原告。系争房屋是两被告于2003年购买。两被告购买系争房屋后,于2004年离婚,离婚协议中约定系争房屋归夏航所有。两被告原系夫妻,是为了动迁去办理离婚登记,系“假离婚”。2005年,两被告办理了系争房屋的产权登记,产权登记在两被告名下。原告没有向夏航支付过任何钱款。夏航名下的购房贷款是原告在偿还。系争房屋是租给原告使用的,双方协商原告向银行偿还的贷款抵作租金。另外,张华是系争房屋的共有人,未认可出售系争房屋。《房屋转让协议》不公平,卖房的一方只有义务,没有权利,原告存在欺诈、乘人之危、胁迫,购房价款比市场价低。原告要求过户的请求已经超过诉讼时效。
  经审理查明,案外人夏甲、丁某某系被告夏航、夏乙父母。案外人夏乙系夏航的姐姐。原告与夏乙系夫妻关系。
  2003年,两被告与上海宏泰房地产有限公司签订《上海市商品房预售合同》,约定两被告购买系争房屋,房屋总价款为人民币(以下币种相同)788,314.60元,支付方式为2003年8月21日前支付158,314.60元,剩余的房款63万元通过银行贷款方式支付。2004年12月30日,夏航签订了房屋交接书,取得了系争房屋。
  2003年9月7日,两被告与中国银行上海市虹口支行就系争房屋签订《个人住房贷款借款抵押合同》,两被告将系争房屋抵押给银行,贷款63万元。用于偿还贷款的银行账户(以下简称夏航名下的银行账户)开户行为中国银行上海市虹口支行,户名为夏航。从2003年11月至2003年12月,该银行卡共计存入8,200元。之后,连续数月没有存入钱款用于还贷。2004年3月开始,原告往夏航名下的银行账户陆续偿还贷款,之后的贷款均由夏航偿还。
  2005年7月,被告夏航(甲方)与原告(乙方)签订了《房屋转让协议》,合同约定:甲方将系争房屋出售给乙方;自转让日起,乙方将拥有系争房屋的所有权以及与此相关的所有其他权益;甲、乙双方就转让条件进行清算、交割;自转让日起,甲方将不再得到乙方任何形式的补偿;乙方将承担归还剩余的购买系争房屋的银行贷款的义务;甲方同意在乙方认为方便的时候陪同乙方到相关部门办理房屋产权过户手续。见证人为夏乙。
  2005年开始,系争房屋由原告及其家人夏乙居住使用至今。
  2008年1月,原告提前清偿了所有的银行欠款。之后,系争房屋上设定的抵押登记涤除,现系争房屋登记在两被告名下。
  2014年,夏航、张华起诉夏乙,要求夏乙搬离系争房屋,案号为(2013)浦民一(民)初字第45002号。该案正在审理过程中。
  审理中,被告否认《房屋转让协议》上“夏航”的签名为夏航本人所写,申请鉴定。法院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心(以下简称鉴定中心)进行笔迹鉴定。鉴定中心认为《房屋转让协议》上“夏航”的签名系被告夏航本人所写。鉴定费20,630(包括交通费、鉴定人员出庭误工费)由被告预缴。原、被告对鉴定意见均无异议。两被告认可《房屋转让协议》上“夏航”的签名为夏航本人所写。两被告自愿承担鉴定费用。
  原告提交了丁某某于2003年8月9日向夏航汇款10万元的凭证,证明两被告购房的首付款中有10万元来源于丁某某的汇款,其中5万元是原告出资,另外5万元是丁某某出资,后来原告又给丁某某5万元,因此该10万元可以视为全部为原告出资。两被告认可证据真实性,但是认为该10万元与原告无关,10万元是丁某某赠予夏航的。
  原告提交了被告用于购买系争房屋的《上海市商品房预售合同》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《个人住房贷款借款抵押合同》、发票、房屋产权证、夏航名下用于偿还贷款的存折等证据原件,证明两被告将相关购房资料原件交付原告。两被告认可证据真实性,两被告主张上述的大部分购房资料原本放在系争房屋的保险箱内,系原告擅自拿走;房产证是两被告借给原告办理暂住证的。
  原告提交了夏航的父亲(夏甲)、母亲(丁某某)共同出具的情况说明。该情况说明载明,两被告2003年购买房屋支付首付款时,丁某某汇款10万元给夏航作为部分首付款;汇款的10万元,原告出资5万元,丁某某出资5万元;2004年2月,夏航因无力偿还银行贷款,银行要求处理房屋,夏航请求姐姐(即案外人夏乙)及姐夫(即本案原告)买下系争房屋;经多次协商,原告同意买下系争房屋;后来,夏航致电其父母称系争房屋已经转让给姐姐、姐夫,与房屋有关的所有资料也转交给了原告,并称原告支付了夏航7万元现金;之后的购房贷款都是原告在偿还,直到2007年底提前清偿了贷款;同年,原告将夏甲、丁某某出资的5万元退还;夏航经济困难,夏甲、丁某某还给予资助;因夏航经常说谎,夏甲、丁某某劝说原告与夏航签订书面协议确认事实,后来2005年的时候,双方签订了《房屋转让协议》。两被告认可情况说明是夏甲、丁某某本人所写,但否认情况说明中陈述内容的真实性,夏航主张其与父母关系不好,父母偏袒夏乙和原告。
  两被告没有提交证据。
  上述事实,由经庭审质证的《房屋转让协议》、银行付款凭证、《上海市商品房预售合同》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《个人住房贷款借款抵押合同》、发票、房屋产权证、夏航名下用于偿还贷款的存折、夏甲及丁某某出具的情况说明、水电费物业费支付凭证、小区物业的情况说明等证据以及当事人陈述在案佐证,本案予以确认。
  本院认为,原告与被告夏航、张华之间是否存在买卖房屋的真实意思表示,系本案争议焦点。首先,关于买卖合同的订立。《房屋转让协议》系夏航本人签名确认,并载明系争房屋出售给原告,房款已经结清,原告只需偿还夏航名下的银行贷款,无需再另行支付夏航其他形式的补偿。此节事实,还有夏航父母的情况说明佐证。原告主张《房屋转让协议》系双方对2004年口头转让协议的书面确认,本院予以采纳。其次,关于代理权。相关法律规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。两被告亦自认于2004年离婚时约定系争房屋归夏航所有。房屋出售给原告后,由原告及其家人于2005年开始使用至今,两被告直到2014年才通过诉讼的方式提出异议。原告主张其有理由相信夏航有权代表张华出售房屋的意见,本院予以采纳。最后,关于买卖合同的履行。系争房屋的原始购房资料以及房屋产权证等均由原告持有。夏航名下的购房贷款,基本由原告在偿还,且原告在2008年1月提前清偿了贷款。争房屋从2005年开始,由原告及其家人居住使用至今。可见,除产权过户外,买卖合同的大部分内容已经履行完毕。两被告主张实际是将系争房屋租给原告使用,就双方存在租赁关系,两被告未能举证,本院难以采纳。综上,本院认为出售系争房屋为夏航、张华的真实意思表示。两被告主张签订合同存在欺诈、乘人之危、胁迫等情况,缺乏依据,本院难以采纳。
  关于诉讼时效。合同约定甲方同意在乙方认为方便的时候陪同乙方到相关部门房屋产权过户手续。合同并未约定明确的过户时间,两被告辩称原告的主张已过诉讼时效,缺乏依据,本院不予采纳。
  现系争房屋登记在两被告名下,原告已经付清了房款,原告主张依据有效合同要求两被告配合办理系争房屋过户手续,于法有据,本院予以支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第一百零七条之规定,判决如下:
  被告夏航、张华应于本判决生效之日起七日内协助原告WeiFang(中文名方兆伟)将上海市浦东新区羽山路998弄24幢202室房屋过户至原告WeiFang(中文名方兆伟)名下。
  案件受理费11,718元,财产保全费5,000元,共计16,718元,由被告夏航、张华共同负担;鉴定费20,630元,由被告夏航、张华共同负担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审 判 长 陶郑忠

代理审判员 杨立转

人民陪审员 沈慧芸

二〇一五年一月十六日

书 记 员 陆佳佳

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