谢冬律师

手机:182-0196-2733

地址:上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座7楼01-04单元

当前位置:首页 > 律师说法

要求继续履行以及逾期交房违约金获支持

作者:上海房产律师 发布于:2016/12/25 11:38:44 点击量:

上海市徐汇区人民法院
民事判决书

(2014)徐民四(民)初字第111号
原告杨宗俊。
原告徐爱蓓。
两原告委托代理人谢冬,上海君澜律师事务所律师。
被告王增福。
委托代理人包永祥,北京市中银律师事务所上海分所律师。
原告杨宗俊、徐爱蓓诉被告王增福房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序,于2014年2月24日公开开庭进行了审理,后依法转为普通程序,组成合议庭于2015年1月15日公开开庭进行审理。原告徐爱蓓及其委托代理人谢冬、被告委托代理人包永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,2013年7月28日,原告和被告售房委托人王某某就上海市某路某弄某号某室的房屋签订房屋买卖合同,并支付了房款,于2013年9月12日在房地产交易中心办理房屋产权过户手续。原告于2013年10月8日获得房屋产权证。原告付清除房屋尾款外的房款,但被告拒绝交房,经原告多次协商无果,故原告诉至法院,请求判令:1.被告搬离并将上海市某路某弄某号某室房屋交付给原告;2.被告支付原告逾期交房违约金,以每日960元计算,自2013年10月12日计算至实际交房之日止。2014年12月25日,原告变更诉请为1、要求被告继续履行买卖合同,将上海市某路某弄某号某室房屋交付给原告;2、被告支付逾期交房违约金,只主张13万元。
被告辩称,被告在放高利贷的人员的胁迫下办理的公证委托书,被告根本不想卖房子。该房屋是夫妻共同财产,被告妻子孙某某已经向法院起诉要求确认该买卖合同无效。被告没有其他房屋可以居住,故不同意继续履行合同,愿意和原告就返还房款进行协商。综上,不同意原告诉请,请求法院驳回原告的诉请。
经审理查明,2013年4月15日,被告王增福向案外人王某某出具委托书,全权委托王某某代为办理系争房屋出售的一切事宜(包括代为开具银行活期存折、领取房款),委托权限自2013年5月27日至2014年5月26日,双方至上海市黄埔公证处对委托书进行了公证,公证处询问笔录记载:“我们(委托人和受托人)系朋友关系……该房屋系我与妻子孙某某共有,已抵押给中国工商银行普陀支行和张某某……我愿意承担签署委托书后所产生的法律责任和经济责任,等等。”
2013年7月28日,王某某作为被告王增福的委托代理人(卖售人,甲方)与被告杨宗俊,徐爱蓓(买受人,乙方)在上海我爱我家房屋租赁置换有限公司居间介绍下于2013年7月28日签订了《上海市房地产买卖合同》,约定甲方将位于上海市某路某弄某号某室的房屋(以下简称系争房屋)出售给乙方,转让价款为240万元人民币。甲乙双方确认,在2013年11月30日之前,共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条(三):甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方,应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款日万分之四计算,违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止,逾期超过十五日后甲方仍未交付的,除甲方应向乙方支付15日的违约金外,乙方有权单方解除合同,乙方解除合同的,应当书面通知甲方,甲方承担赔偿责任,违约金为房屋总价款的20%。合同补充条款(一)第4条约定,甲方于收到除尾款外全部款项后当日将该房屋交付乙方,交付标志为双方签订物业交验单。附件三付款协议中约定:1.乙方于2013年7月25日支付甲方定金人民币10万元整,该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分;2.乙方于签订本买卖合同的当日内,将房款人民币120万元整直接支付甲方,甲方向乙方出具付款凭证。该笔款项专项用于归还甲方尚欠个人持证抵押权(抵押登记证明号:201304005568)并且于签订买卖合同当日内办理抵押登记注销手续。该笔款项专项用于归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款及注销银行对该物业设有的抵押权以及个人抵押,若该笔款项不足以归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款以及个人抵押,甲方应当自行补足差额部分;3.乙方于2013年7月31日之前(含当日),乙方将部分房款计人民币14万元整直接支付甲方,甲方向乙方出具收款凭据;4.乙方于2013年8月15日之前(含当日)乙方将部分房款计人民币64万元整直接支付甲方,甲方向乙方出具收款凭据;5.乙方于甲、乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续,且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后,以银行发放贷款的方式将房款人民币30万元整支付于甲方;6.尾款:待本交易经房地产交易中心审批完成(即房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》)且甲乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日,乙方房款(尾款)人民币2万元整直接支付给甲方,甲方向乙方出具收款凭据。同日,王某某代理王增福与杨宗俊,徐爱蓓还签订了《装修补偿协议》,主要内容为买卖合同中约定的成交价为240万元,实际为作低房价,杨宗俊,徐爱蓓同意将现有装潢设施设备等另行补偿46万元,于2013年8月15日之前支付,由杨宗俊,徐爱蓓承担交易过程中产生的所有税费和居间费。
2013年7月26日,徐爱蓓向王某某支付定金10万元。7月28日,徐爱蓓向王某某银行转账支付房款120万元。8月10日,杨宗俊向王某某银行转账支付房款50万元。8月12日,徐爱蓓向王某某银行本票支付房款74万元。9月8日,徐爱蓓向王某某银行转账支付房款10万元。以上房款支付均由王某某出具收条。10月12日,杨宗俊以公积金贷款的形式由银行直接向王增福账户支付房款20万元。
2013年9月12日,王某某代理王增福与杨宗俊,徐爱蓓至房地产交易中心办理产权过户手续。9月27日,系争房屋产权核准登记在杨宗俊,徐爱蓓名下。
2013年11月4日,因无法交接房屋,杨宗俊,徐爱蓓和王增福在医院碰面要求王增福搬离系争房屋,王增福表示其他处无房,等女儿病好些,商量好后再搬。12月8日,王某某至系争房屋,杨宗俊、徐爱蓓也带了装修设计公司的人上门,当天未交房成功。
2014年1月,被告妻子孙某某向本院起诉王增福、杨宗俊、徐爱蓓要求确认就系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效。本院经审理后认为该房屋买卖合同合法有效,判决驳回孙某某的诉讼请求。孙某某不服,上诉于上海市第一中级人民法院。2014年11月21日,二审判决维持原判。
以上事实,除有当事人陈述,另有房地产买卖合同、房地产登记信息、公证委托书、(2014)徐民四(民)初字第105号民事判决书、(2014)沪一中民二(民)终第2449号民事判决书等佐证,本院予以确认。
本院认为,被告抗辩称其办理公证委托书系受胁迫,且出售房屋侵害妻子孙某某的权益,但生效民事判决书已经明确该房屋买卖合同合法有效,故原被告双方应恪守履行。合同约定被告在收到除尾款外的全部房款后当日将房屋交付原告,但被告未在2013年10月12日将系争房屋交付原告,被告的行为,已构成违约,故原告主张要求被告继续履行合同,交付房屋及承担违约责任的诉请,依法有据,本院予以支持。原告变更诉请为要求被告支付违约金13万元,系当事人自行处分权利,本院予以准许。根据合同约定交房当日原告应支付被告尾款,原告现已经支付房款284万元,尚有2万元尾款未支付,为避免当事人讼累,本院予以一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款的规定,判决如下:
一、被告王增福继续履行合同,于本判决生效之日起二十日内将上海市某路某弄某号某室房屋交付给原告杨宗俊、徐爱蓓;
二、被告王增福于本判决生效之日起十日内支付原告杨宗俊、徐爱蓓逾期交房违约金130,000元;
三、原告杨宗俊、徐爱蓓于被告王增福履行交房义务后当日支付被告王增福房屋尾款20,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2,980元,由被告负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
 

审 判 长 汪俭蓉

代理审判员 徐 红

人民陪审员 严国华

二〇一五年一月二十二日

书 记 员 顾 郁

分享到:

上海房产律师 谢冬律师 手机:182-0196-2733 邮箱:1243814675@qq.com 网站地图

地址:上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座7楼01-04单元

网站技术支持:点搜科技

咨询方式