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上海房产律师-合同成立不等于合同当然生效

作者:上海房产律师 发布于:2016/12/25 11:37:04 点击量:

2005年5月8日,张某和李某达成口头协议,由张某购买李某房屋,价款7.8万元,5月15日交6万元后交房契和钥匙,余款5月30日付清。后张某拖欠余款不付,双方发生纠纷,李某起诉法院,要求解除与张某的房屋买卖口头协议,恢复房屋原状。但张某要求维持双方的房屋买卖关系,协议有效。
  本案涉及合同法上一个十分重要的问题,即合同成立与合同生效及它们之间的区别的问题。
  合同成立与合同生效常常是密切联系在一起的,但合同成立与合同生效仍然是两个不同的法律概念,应当在法律上严格区别开来。所谓合同成立,是指订约当事人就合同的主要条款达成合意。一般来说,买卖合同的主要条款是标的物和价金。一旦当事人就主要条款达成协议,合同就成立了。但合同成立只是解决了当事人之间是否存在合意的问题,并不意味着已经成立的合同都能产生法律效力。我国合同法第44条规定:“依法成立的合同,自成立时生效”。这也就是说,如果合同的主体、内容和形式都符合法律规定,则合同一旦成立便会自然产生法律效力。合法合同自成立时起具有法律效力,而违法合同虽然成立但不会发生法律效力,不受法律保护。由此可见,合同成立后并不是当然生效的。本案中,张某和李某之间的房屋买卖协议,从合同成立上说,由于他们就合同的主要条款??标的物、价金已达成一致意见,合同成立当无疑义。但是,按照有关法律规定,1、房屋买卖应当采用书面形式;2、法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式,但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。这是关于书面合同成立的补充规定。所以,如果当事人在法律、行政法规规定采用书面形式订立合同的情况下,仍然采用口头形式订立合同的,既不能一概认定为无效或有效,而是无效为原则,有效为补充,即只有合同一方已经履行了主要义务且对方接受的合同,才可以认定为有效。这是为了保护和鼓励交易作出的新规定。本案中张某和李某之间的房屋买卖协议采用口头协议,但张某已向李某支付房款的大部分且李某接受了房款,并将房契和钥匙交于张某。以上足以说明,卖房是李某的真实意思表示,只是在张某拖欠余款的情况下,李某才提出解除合同。所以,张某和李某之间的房屋买卖口头协议是成立的,也是符合法律、行政法规规定的。
  但是,按照合同法第44条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准登记等手续生效的,依照其规定。”城市房地产管理法第60条规定:“房地产转让或变更时,应向县级以上地方人民政府房管部门申请房产变更登记……”。即房屋买卖必须到房屋管理部门办理登记,方为有效,这是法律、行政法规规定的一条强制性规定。同时,按照我国合同法第52条规定,违反法律、行政法规强制性规定的,合同无效。因此,本案张某和李某之间的房屋买卖协议虽已成立,但因违反城市房地产管理法强制性规定,即违反了必须进行登记、履行过户手续的规定,故应认定该房屋买卖协议无效。张某和李某房屋买卖协议应按无效合同责任处理。

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