谢冬律师

手机:182-0196-2733

地址:上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座7楼01-04单元

当前位置:首页 > 热门话题 > 售后公房

购买售后公房应了解哪些事项

作者:上海房产律师 发布于:2016/12/25 11:09:19 点击量:

上海房产纠纷律师,买卖售后公房主要涉及到两个问题
  1、 按照方案购房的未登记的产权人权益按方案购买的售后公房,产权证上只有一个人的名字,但可能还会存在其它的产权人,如同住人、职级人、工龄人等均有权要求确认为产权共有人。不过基于不动产的公示和公信力,因此只要与房产证上的权利人签订了买卖合同,则其他的产权人不能以未经其同意为由主张买卖合同无效,其他的产权人可要求出售人承担赔偿责任。
  2、 同住人的居住权利未按九四方案购买的房屋,同住人虽然不是产权人,但在房屋内享有居住权。以前在办理售后公房过户手续时,房地产交易核心要求合同上要有同住人同意出售的声明,但现在仅对此进行形式审查,并不会要求同住人到交易核心当场签名。如果未经同住人同意,产权人将房屋出售给他人,那同住人可能会主张买卖合同无效,或者认为买卖合同虽有效但不能侵犯其居住权利,因而拒绝迁出房屋(某些法院有判例驳回了买受人要求同住人迁出房屋的请求)。
  买受人取得房屋的产权后能不能对抗同住人的居住权?这在司法实践中是一个颇有争议的问题。我认为基于不动产登记的公示和公信力以及对交易安全的保护,同住人只能向出卖人主张居住权,或者要求分割出卖人取得的房款(作为对其丧失居住权的补偿),而无权主张买卖合同无效或拒绝迁出房屋。
售后公房较大的特点是面积小、总价低,基本上总价控制在45万元以内。
即原来是租赁的公房通过房改后 ,出售给原承租人。这部分已经出售的公房就叫已经售后公房。
售后公房根据不同的房改后自1994年起政府把公房(也就是使用权房)出售给职工(买下产权),后来已售公房可以上市出售,于是这些上市的已售公房被称为售后公房(分成本价房和标准价房)时期和价格,分成本价房和标准价房(北京市等有些地方叫优惠价房)。
售后公房:主要分为两种。一、央产房。是指核心单位或央企的性质的房产。二、一般性质的公房。是指非央产房的公房,包括一般国有企业、非核心级别的事业单位、机关的房产。其中前一种在单位出售给职工后,并不是一定可以上市交易,是否可以上市交易,需要到央产房管理办公室查询。同时,即使可以上市交易,也需要与房屋原产权单位签订物业和供暖协议,之后才可以进行上市交易办理。后一种性质的售后公房可以进行上市交易。在上市交易时成本价售后公房可以进行直接交易,标准价或者优惠价售后公房需要补交成本价后才可以上市交易。如果您满五少有那么不需要交税,如果您满五不少有,要交一个点的个调税,如果不满五年您需要交百分之5.65的全额税的啊!售后公房应该都是普通住宅,如果非普通住宅,还要交差额营业税!
一,普通住房:144平米(不含)以下的住宅。
二,非普通住房:144平米(含)以上的住宅及商业房产。
三,售后公房即房改房即已购公房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改 革政策规定,按照成本价(或者标准价)购买的公有住房,或者依照地方人民政府规定的住房保障政策购买的经济适用住房。 按照政策规定,职工按成本价或标准价购买的公有住房,每个家庭只能享受一次。购房数量(面积)必须严格按照国家和各级人民政府规定的职工住房面积控制标准执行,超过标准的部分一律执行市场价。 职工依照政策以成本价购买的公有住房,产权归个人所有,一般住用5年后可以依法进入市场,在补缴了土地使用权出让金或所含土地收益和按规定缴纳了有关税费后,收入归个人所有。 职工以标准价购买的公有住房,拥有部分产权。即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按当年标准价占成本价的比重确定。一般住用5年后方可依法进入市场,在同等条件下,原售房单位有优先购买、租用权,原售房单位已撤销的,当地政府房产部门有优先购买、租用权。售、租房的收入在补缴土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳了相关的税费后,单位和个人按各自的产权比例进行分配。
四,承诺少有,是卖方做出的承诺。即卖方承诺出售的房是其家庭少有住房,不涉及拥有二套以上住房的个人所得税问题。
即原来是租赁的公房通过房改后 ,出售给原承租人。这部分已经出售的公房就叫售后公房。

通俗的说:就是把公房(也就是使用权房)出售给职工(买下产权),后来这些公房可以上市出售,于是这些上市的公房被称为售后公房。

售后公房主要分为两种。
一、央产房。是指核心单位或央企的性质的房产。
二、一般性质的公房。是指非央产房的公房,包括一般国有企业、非核心级别的事业单位、机关的房产。

其中前一种在单位出售给职工后,并不是一定可以上市交易,是否可以上市交易,需要到央产房管理办公室查询。同时,即使可以上市交易,也需要与房屋原产权单位签订物业和供暖协议,之后才可以进行上市交易办理。后一种性质的售后公房可以进行上市交易。
售后公房   即原来是租赁的公房通过房改后 ,出售给原承租人。这部分已经出售的公房就叫已经售后公房。 房屋使用年限是指房屋所有权是永远属于个人的,没有年限规定;土地是国家的,个人只有使用权而没有所有权,所以土地是有使用年限的。房屋是土地上的附着物,土地使用期限到期后,国家是否可以收回土地使用权?有两种可能:1.如果该地块有特殊用途,如军事用地或市政建设用地等,国家可收回土地,但会给予产权人一定的补偿;2.土地使用年限到期后,房屋所有权人再支付土地出让金,继续使用土地。目前,对这一补偿标准及土地出让金标准的相关规定尚未出台。   您购买的二手房为售后公房,因性质比较特殊,因而在房产证上没有注明期限。目前,国家对此类房屋的土地使用年限没有具体规定,但该房屋产权是属于您的,产证上有无注明年限对您的权益没有影响。新建商品房在产证的土地状况一栏上对使用年限一般都会注明,且在交易核心均能查到。这类住宅用地的使用年限一般为70年。
公房是机关单位建造的分配给职工居住使用的住房,职工没有所有权只有使用权。但是,职工可以工龄加货币的形式购买所有权,即为售后公房,更多的接近政策导向。而商品房顾名思义,更多的是偏向于市场导向。
所以商品房和售后公房在出售购买限制和税收上都有区别。
售后公房不满五年的上下家要交什么税费
下家:契税
1、头次购房90平米以下:总价*1%,
2、头次购房90-144平米(套内120):总价*1.5%
3、144平米(套内120)以上或非普通住宅或二套房以上:总价*3%、
4、商业房或公司产权:总价*3%
5、2014年5月起,取消农业户口首购90平米以下住房全免契税政策。
上家:
1、个人所得税
普通住宅:总价*1%或(总价-成本)*20%
受赠或继承所得按总价*20%征收
购买满5年且为家庭少有生活用房的,免交
2、营业税及附加
普通住宅:总价*5.6%
144平米(套内120)以下购买不足2年的,全额征收营业税,满2年的免征。
144平米(套内120)以上购买不足2年的,全额征收营业税,满2年的按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收。
附加是指城建税和地方教育费附加
海售后公房的房产证是朱红色的。

       上海售后公房即原来是租赁的公房通过房改后 ,出售给原承租人。这部分已经出售的公房就叫已经售后公房。而被购买的公有住房则是已购公房。已购公房买卖需要注意对方是以什么价格从单位购买公房的,土地出让金是否已经缴纳。

售后公房较大的特点是面积小、总价低。售后公房主要分为两种。一、央产房。是指核心单位或央企的性质的房产。二、一般性质的公房。是指非央产房的公房,包括一般国有企业、非核心级别的事业单位、机关的房产。其中前一种在单位出售给职工后,并不是一定可以上市交易,是否可以上市交易,需要到央产房管理办公室查询。同时,即使可以上市交易,也需要与房屋原产权单位签订物业和供暖协议,之后才可以进行上市交易办理。后一种性质的售后公房可以进行上市交易。在上市交易时成本价售后公房可以进行直接交易,标准价或者优惠价售后公房需要补交成本价后才可以上市交易。

分享到:

上海房产律师 谢冬律师 手机:182-0196-2733 邮箱:1243814675@qq.com 网站地图

地址:上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座7楼01-04单元

网站技术支持:点搜科技

咨询方式