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概述房地产项目转让的条件和程序

作者:上海房产律师 发布于:2016/12/25 8:27:29 点击量:

一、 房地产项目转让的客观条件
房地产项目转让的条件因土地使用权取得方式的不同可以分为以下两种:
1、 以出让方式取得的土地使用权。
按照《城市房地产管理法》第三十八条规定,房地产项目转让时,应当符合下列条件:
① 转让人按照出让合同约定,已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。这是出让合同成立的必要条件,也只有出让合同成立,才允许转让;
② 转让人按照出让合同约定进行投资开发,并完成一定开发规模后转让。这里又可分为两种情形:一是属于房屋建设的,实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的,应形成工业或其他建设用地条件,方可转让。上述两项条件必须同时具备,才能转让房地产项目。上海房产律师认为这样规定,其目的在于严格限制炒买炒卖地皮,牟取暴利,以保证开发建设的顺利实施。
2、 以划拨方式取得的土地使用权。
按照《城市房地产管理法》第三十九条的规定,转让房地产开发项目时应具备下列条件:首先,转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。其次,对准予转让的,又有两种处理方式:第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后,才能进行转让;第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产,但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
对以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,属于《城市房地产管理法》第二十三条规定情形之一的,经有批准权的人民政府批准,可以不办理土地使用权出让手续:第一,用于国家机关用地和军事用地;第二,城市基础设施用地和公益事业用地;第三,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;第四,法律、行政法规规定的其他用地。
二、土地使用权转让需履行的程序
根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定:转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内,持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。在办理备案手续时,房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定;房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更;相关的权利、义务是否已经转移;新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件;同时要变更开发建设单位的名称。上述各项均满足规定条件,转让行为有效。如有违反规定或不符合条件的,房地产开发主管部门有权责令补办有关手续或者认定该转让行为无效,并可对违规的房地产开发企业进行处罚。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。房地产开发企业转让房地产开发项目时,尚未完成拆迁安置补偿的,原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人,项目转让人应当书面通知被拆迁人。房屋拆迁补偿安置是房地产开发的重要环节之一。项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害,是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标。上海房产律师觉得这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益,为了防止在项目转让过程中或者转让后,转让方、受让方互相推诿扯皮,使被拆迁人的权益受到损害。不得转让的房地产项目根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十七条规定,下列房地产不得转让:
(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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