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购房中常见的问题都有哪些

作者:上海房产律师 发布于:2017/5/13 14:49:13 点击量:

一:土地使用权时间缩水

“我先说吧!”素来内向的老李抢着说了,“国家法律说住宅的土地使用权限是70年,但到我的手里只有63年。听专家们说合法销售的楼盘需要有国有土地使用权证、预售许可证等,为此我到售楼部查验过,该楼盘的国有土地使用权证是2000年前后取得的,根据我与开发商签订的购房合同规定,只有在后年初才能交房,而且是单项验收条件下的交房,交房后还必须等到综合验收等一系列工作完成后才能办理产权证,从法律上说当我得到产权证即表明本套房子属于我个人时,土地使用权时间只剩下3年了,这缩水的7年哪去了呢?找开发商,店大欺客,回答是如此条件要就来、不来拉倒,没办法只好接受喽!”

二:公摊面积与套内面积之变

对于建筑面积,连在司法界工作的老王也是感慨声声:“按照政府部门规定的格式合同,在面积上可以进行好几种方式选择,可实际情况证明我太书呆子气了。开发商拿来的合同就是按照交房时的实际面积计算,我选的房子的面积是138平方米,如果超过1%误差,那不是容易超过140平方米了,为此我得多交百分之一点五的契税,那可差别太大了。于是我通过与开发商的好几轮谈判,最终签订了实际面积不得超过140平方米的补充协议。就这样我放心地回家睡了一个晚上的安稳觉,第二天还美滋滋地吹牛皮,没想到一个行家马上给我一盆冷水——上当了,届时来个总面积不变,公摊面积扩大、套内面积缩小,损失的还是你!”

三:不可抗力的理解

“现在不少购房合同对不可抗力理解是不公平的。”小老板王先生大梦初醒地喊道:“我急着结婚,所以选择了在8月份交房的一楼盘,可是开发商最终推后交房了,原因是有一段时间建设工程违规施工被政府下令停工,而按照合同规定此原因也被列入不可抗力的免责条款中。而且,下雨刮风也变成了不可抗力,这哪公平啊?听说建设部有文件对工程的合理工期计算中就包括了下雨刮风等自然因素,现在开发商在签订合同时就已比国家规定的工期推迟了许多,这还不够,还从不可抗力中拖延时间!我这个楼盘工程进度最快的时期是开盘后到封顶期间,原因是封顶后购房户又得交钱,而钱到了开发商手里后,随便找一个理由做挡箭牌,开发商就可以慢慢地磨洋工了”。

四:我的合同咋没有备案?

订了购房合同的章先生最近很是低落,原以为马上可以到房管局备案的合同后来发现没有,赶紧问售楼小姐们,得到的答复是快了,正在办理。可半个月后还是没备案,再催几次后售楼小姐们先是找其他理由叉开他,最后没办法了就只好劝告说没关系,肯定不会影响你所购的房子,放心吧!后来经一位业内人士解释后方才恍然大悟:“原来,开发商已经把我所购房屋到银行进行在建工程抵押贷款,如果开发商要及时进行商品房备案的话,那么这部分贷款不是要先还清吗?当有些购房户问开发商为什么那么少备案时,开发商回答说是有些人要炒房不愿意备案。这纯粹是瞎说,一般是开发商在楼盘封顶时先催一次性付款的购房户先交钱,用这一笔钱去解除一部分在建工程抵押贷款,解押后备案一批方才能够催购房户办理银行按谒贷款一批,如此循环才能最终解决问题”。

五:逾期交房与超期收房不一样

开发商逾期交房每天要交房价款的万分之一,而业主超期收房却要承担万分之三的滞纳金,怎么如此不公平呢?小钱说,要万分之一都万分之一,为什么我们业主的责任要加重呢?充其量我们超期收房,比如说1月1日应该收房,如果我拖到3月1日才收房,那么开发商为我承担的成本是二个月的物业管理费用,要我多交这些费用是正常的,而万分之三的滞纳金明显高出了这个费用,这很明显是不公平的。何况不收房也有理由,比如所交纳的商品房有质量问题,或者我约定的收房条件是综合验收,而开发商只完成单项验收就叫我交房,难道不符合约定条件也要让我强行收房吗?

六:解释权被开发商“独占”

小王是个明白人,有眼光的他较早就订了一套住宅,当时他是被开发商的广告迷上了,于是该出手时就出手,早早地就交了首付款,非常精明的他在签订合同时还特地留了一手——声明开发商的售房广告也作为合同的内容之一。看到楼盘一天天进展,3年后终于等到了交房的那天,可收到房子后,马上失落极了——原先说的200个车位变成了80个;人防工程的用途是平时作为小区活动健身室,一下子被开发商转给别人开网吧做歌厅;广告中所说的共800户居民也变成1200户居民等。小王马上手持广告找开发商,开发商倒很干脆地满口承认,但他们认为自己并不违约,理由是在广告最下面有一行小字“本广告最终解释权在开发商,所提交商品房与广告不一致的以政府部门最终审批为准。”针对小王提出的异议,开发商耐心地找出政府有关部门审批文件,最后小王倒成了无理取闹之徒。

七:配套设施强制要你接受

收房后的小修碰到一肚子委屈,他夫妇俩都在电力部门工作,单位福利之一是每月可免费使用一定数量的电,且数量可观,一家人做什么事都用电,如果停电时则一家老小上饭店解决吃饭问题。可收房时,被开发商代收了数量可观的管道燃气安装费,说是全体业主的共同行为,后来一打听,还有一些业主不同意,于是大家联合起来找开发商谈判。开发商找了两条理由:一是政府要求新建小区必须建设管道燃气,我们是代政府和管道燃气供应商收钱的;二是在购房合同中有一兜底性条款,即开发商提供电信、有线电视、自来水等配套设施,而管道燃气就在其列,按照合同必须交钱。当然,如果不接受的话,允许按照原价再加上同期银行利息给你们退房!无可奈何,退房后拿回来的钱已远远不够再添置一套同等条件的新房了,即使够,哪有精力,何况天下乌鸦一样黑啊!感到累极了的小修赶紧投降了!

苦水远不止这么多,住房被誉为压在平常百姓身上的“新三座大山”之一,需要消费者们睁开

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