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买烂尾房重建项目的注意事项有哪些

作者:上海房产律师 发布于:2017/5/13 14:38:41 点击量:

一,一定要读懂,谁是法律主体,谁是投资主体?

由于烂尾了,自然,宣传工具上载明的开发商,已经没有多大意义,类似的情形可能有三种,一种是原来的开发商通过融资或其他资本运作,重新站立并启动烂尾项目,这对消费者而言是最理想的一种,相当于病人的病治好了,依然是个正常的人。另两种都存在一定的产权风险,包括开发商名字与土地证规划许可证一致,以避免重复报建费用,而事实上掌控该项目销售权的却是以投资身份出现的所谓投资商,也有叫发展商,更有可能是个体或实体私下以协议的方式控制项目,表面上跟前面说的第一种相同。

如果原来的开发商只是傀儡,那么存在办证的一些手续问题得洽谈清楚。预计物业交付后发生纠纷如何追责,项目变更的法律文件是否有保障等。

二,五证是否齐全

尤其要关注土地证,什么性质,各类用途的地块是如何报建的,即规划许可证也土地证联系起来考察,再一个就是预售许可范围。

土地证一块地只有一个,但有些地上面注明了商业,住宅,综合经营甚至金融等方面的字样,大部分城市没有明确分割各类功能地块的容积率,所在开发商就存在李代桃僵的可能,比如觉得写字楼好卖,把公寓当写字楼卖,或许因为土地证已经耗掉多年,这个时候写字楼与商业等价值因为年限原因受损,开发商可能将之当做公寓进行销售,还有就是,报建过程中预售许可,是许可哪些楼栋,一定要对号入座考察清楚。

三,尽可能了解一下其过去

因为什么原因烂尾?差钱还是土地问题,多少债主,有无分割抵押等。

过去的信贷环境非常宽松,烂尾工程甚至涉及数个债权人。所以得了解一下过去,武汉有座叫佳丽广场的,现被平安收购。债权人非常多,抵押物分割也非常复杂,如果这种情况不是由平安一家吃进,则买卖的时候一定得看清谁的物业,产权是否清晰。

还有可能是地,比如有块地,因为某些拆迁或者政府文物古迹所在搬迁等客观原因,现在时势变迁了,可以上马了,得注意这些障碍物是否完全消除,主要以政府文件为准。

四,多渠道了解这块地的周边既往情况,是不是存在不可去除之隐痛。

除上述差钱或土地本身原因外,也有土地风水方面的事情导致停工,时间长了被称为烂尾工程的,如果你不忌讳这个,当然无所谓,一旦你认为风水并不等于迷信,建议你最好倾听一下周边居民的看法,这块地为什么放置在路边如此长时间。

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