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上海房产律师:房贷没有办下来怎么办?

作者:上海房产律师 发布于:2017/4/3 11:00:09 点击量:

上海房产律师:房贷没有办下来怎么办?
一、贷款不成违约责任是怎样的

在签订《认购书》和《商品房买卖合同》的时候,能否得到银行贷款事实上是一个不确定的东西,而获得银行贷款又是购房者履行《商品房买卖合同》的必要保障。这样,问题就出现了,即《商品房买卖合同》能否得以履行并不取决于购房者和开发商,而是取决于银行是否同意发放贷款。

银行不同意发放贷款,一般认为有三种情形:

(一)不可抗力:如果信贷政策发生变化或者银行自身原因,即政府或银行的原因,这种情形属于不可归责于购房者和开发商的原因,自然可以退房退定金。

(二)开发商的问题:如果属于开发商的原因,如开发商未能与银行协调好合作关系,或者是开发商所售项目不具备贷款条件等。这种情形当然可以退房,在一定条件下还可以要求开发商承担违约责任。

(三)其它问题:购房者积极履行了贷款申请手续,而银行因不属于上面列举的原因不同意发放贷款的情况下,购房者能不能要求退房?这种情形下,开发商往往以属于购房者个人原因作为理由拒绝退房,比如业主是个人信用问题而不能放款、供第二套第三套导致不能放款、银行对他的还款能力质疑而不能放款,成年人应当对自己的行为负责等等。在这种情况下不能简单认定由购房者承担违约责任,原因是:

首先,实践当中,银行拒绝贷款也往往是综合很多因素的结果,很难简单地说清楚是哪一个具体的原因,事实上银行往往也不会明确告知拒绝贷款的原因。其次购房者在选择贷款成数的时候,往往依据的是开发商及其销售人员的介绍或者推荐,开发商为了促销也几乎不会告诉购房者能够贷款的条件,甚至很多开发商的销售人员会口头向你承诺贷款没问题。事实上开发商也不一定非常清楚银行发放贷款所需要的详细条件,开发商也多数情况下也不会告知购房者如果贷不到款会出现怎样的后果。购房者所能了解到的信息也是最少的,与开发商相比,信息是严重不对等的。

综上所述,银行拒绝贷款后,将责任简单地归咎于购房者是显然不公平的,除非购房者拒绝提供银行贷款所需个人资信材料,或者在《认购书》、《商品房买卖合同》中的补充协议明确约定了贷款不成购房者应当以其他方式支付剩余购房款。否则的话,在购房者按照要求提交了个人贷款资料的情况下,贷款未获批准的责任不应当归咎于购房者,购房者当然也就有权要求解除合同了,即有权要求退房。

二、贷款不成能不能退定金,退房,应区别不同情况:

(一)如仅签署认购书尚未签订正式的预售合同,购房者可以在签订正式的《深圳市房地产买卖合同(预售)》时要求特别约定“如银行按揭不成,买方有权解除合同”,在开发商拒不同意导致合同无法无法签订的情况下,双方均无过错,开发商应当退还购房者定金。

(二)如已经与开发商签订了正式的预售合同则需要看合同约定:

1、如合同对按揭贷款不成的后果没有约定,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条之规定,购房者有权解除合同,开发商应当退还购房款本息及购房定金。

2、如合同明确约定“买方按揭不足或不成需一次性自筹资金补齐或支付”,买方无权解除合同,买方退房不买的,开发商可以没收定金并追究其违约责任。这里特别提醒购房者,签订时务必注意发现这种条款不要签字,并坚决要求修改,以免构成退房不成反构成违约的情况。

除此之外,要特别提醒您,签订认购书后,即使明知按揭不成,买方也应当在约定的时间内到开发商处与开发商协商签订预售合同,并要求加入按揭不成有权解约的条款,否则开发商将可能以购房者在约定期限内无故不签订预售合同为由没收定金。

不少开发商在卖房的时候都会鼓吹保证能够让购房者获得银行的贷款,但实际上有很大一部分购房者是不符合银行放贷条件的,这也就导致最终无法获得贷款。开发商就会要求购房者承担贷款不成违约责任,显然这样是不合理的。

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