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政策限制农村宅基地流转 农村房屋买卖常见纠纷成因

作者:上海房产律师 发布于:2017/4/2 9:05:15 点击量:

一、我国政策限制农村宅基地流转:

首先我国宪法规定农村集体土地使用权(包括宅基地使用权)可依法转让;

其次,不论是现行的法律法规还是政策性文件,均禁止宅基地使用权的抵押;

再次,法律法规与政策性文件禁止宅基地使用权跳出本集体经济组织的范围以抵押外的其他形式进行流转。而关于农村房屋产权,我国现行立法并未禁止农村房屋产权的流转,但根据“房地一致”的原则,法律法规中对宅基地使用权流转的禁止性规定限制了农村房屋产权的流转。

此外,政策性文件严格禁止农村房屋向城镇居民流转。

农村宅基地使用权虽受政策限制,但不能以此否定农村房屋买卖合同的效力。因为农村宅基地与集体经济组织成员的利益是相关联的,只有农村集体经济组织成员才能申请转让或者买卖。

二、农村房屋买卖常见纠纷成因:

1、买卖合同不规范埋下纠纷隐患。原、被告双方买卖房屋、宅基地时有的仅为口头协议未签订买卖合同,或者虽签订买卖合同但内容不规范,欠缺法律上的形式要件,合同自身存有瑕疵,使得买卖双方履行过程中对合同内容出现争议,酿成纠纷。

2、房屋升值的利益驱动,使当事人背弃诚信。近年来农村宅基地资源趋向紧张,农村平房折换社区楼房等措施的实施,是房屋增值空间变大,与卖房人原得的卖房款或者将社区楼房转让他人顶名要楼的转让费形成了巨大反差。一些已经出卖房屋、宅基地或转让社区楼房名额的农村村民以及出卖了农村房屋、宅基地的城镇居民开始反悔,想方设法地想收回房屋,导致该类纠纷时有发生。

3、城镇居民购买农村房屋的政策禁止性,为当事人请求返还提供了空间和依据。由于农村宅基地的福利性质和土地资源的紧缺,国务院办公厅及国土资源部均出台了严格规定:“严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”以此来加强农村宅基地管理。这些政策规定将城镇居民购买农村房屋限定为禁止性行为,为卖房户要求确认合同无效、返还房屋、赢得诉讼提供了法律支撑,也不可避免地助长了当事人违背诚信的恶习。

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